疫情下一小微企业主求生记:减租没门,退租无路

摘要:无奈下的退租,物业则让陈新签订其承认单方面违约的协议,几个月前所交三个月近7万押金将被物业全部扣留,还需再缴纳总计1万多元的租金、违约金等。不签,就不同意你搬家。

3月6日,陈新仍然未能等到好消息。

原定于今日将公司办公用品搬出大厦的计划,由于物业态度强硬拒绝放行只能延期。

过去一个月来,疫情对公司全方位的影响,让陈新倍感压力和无助。

从春节至今,陈新公司业务基本完全停滞,员工全部在家待业,所租办公场所已空置一月有余。在无法预知疫情何时结束、业务何时能恢复的困境下,向物业申请减租、退租,成为陈新希望减少开支、开展自救的唯一选择。

最终这个被迫的选择,演变成一场让陈新筋疲力尽的无用功。

一个背景是,在此期间无论是政策,还是行业等层面都对外释放出减免小微企业房租的积极信号。

但对于陈新而言,到了具体落实上却是物业不协商不答应,租金不给一分减免。

无奈下的退租,物业则让陈新签订其承认单方面违约的协议,几个月前所交三个月近7万押金将被物业全部扣留,还需再缴纳总计1万多元的租金、违约金等。不签,就不同意你搬家。

在疫情不可抗力之下,陈新公司减租、退租难的遭遇,正是眼下众多小微企业艰难生存的一个缩影。

公司生死,一线之间

疫情下中小企业更难,这已成业内共识。

此前清华大学经济管理学院、北京大学汇丰商学院联合调研了995家中小企业,涵盖了餐饮、零售等多个行业。数据显示,其中34%的企业账上现金能维持生存的时间只有1个月,33.1%的企业可以维持2个月,17.91%的企业可以维持3个月。也就是说85%的企业账上余额仅够最多维持3个月。

陈新正是这85%的其中之一。

陈新是一家团队规模近20人的网络科技公司创始人,公司在京津两地均设有办公地点,平时月支出至少在30万元。其中,两地办公租金等月支出近4万元。

但由于突如其来的疫情冲击,公司业务基本上处于停滞状态,收入进账锐减。这直接导致资金链备受承压,公司生死已在一线之间。

刚过去的2月份,是陈新北京公司向租用大厦物业交租的新一轮周期。

陈新去年8月份刚刚将北京办公室,搬到了位于朝阳区十里河附近的一栋写字楼内,月租金23000元左右,实行交三押三租金政策,租期两年。按期双方当时合同约定,提前一周即2月19日前,陈新需要向物业提前支付未来三个月的租金。

业务正常运转下这总额近7万元的租金,还可勉力支撑。但在当下,已是陈新不可负担之重。

3月2日在杭州市战疫情促发展工作推进会上,阿里巴巴董事局主席张勇曾建言说,96%的小微企业资金缺口在100万以下,他们多在房租、人工和贷款利息三个刚性成本上压力较大。若是政府给予一点支持,或许就能渡过难关。

张勇所说的正是中小企业的痛点,对于他们而言,在业务停滞后,如何节流,事关生死。

事实上进入2月,国务院诸多部门和各地方政府,在减免租金、税收、社保、金融等方面纷纷出台政策,扶持中小企业。

对于陈新而言,其最关注的是房屋租金减免相关政策。由于租金在其公司固定支出中占有很高的比例,且还是硬性成本,已成燃眉之急。

2月3日,北京市发布《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》,其中第13条明确提出,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

看到消息后陈新非常兴奋,第一时间就转发给公司行政负责人,以及北京开公司的一些朋友。大家一致认为,政策释放了减免房租的积极信号。

两天后,北京市具体促进中小微企业发展“16条”措施出台,陈新的眉头又皱了起来。“16条”中的第二条,对减免疫情期间租金政策进行了明确说明。

措施如下:

中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。

对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。

对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区给予一定资金补贴。

“看到16条后,有些失望。一方面减免力度太小,最多减免一个月,另一方面,只有租国有物业的才可以直接减免,民营物业让双方协商存在难度。”陈新说道。

减租难,落实更难

一个尴尬在于,市场上租赁国有企业物业的企业体量都相对较大,本身抗风险能力较高,同时,国有企业物业,在整个物业市场中占比也不大。

市场上有调查显示,大多数的中小微企业租用的都是民营企业或(个人)物业房产。

这意味着他们并不适用于规定中直接减免房租,而是只能通过协商。但实际上协商解决减免租金,在现实世界里难以成行。

抱着一丝希望,陈新还是第一时间尝试与北京公司所属物业,就房租能否减免进行协商沟通。

物业态度非常明确,北京出台的“16条”政策,陈新公司租金不在减免之列,因为物业所属公司是民营企业,目前没有协商可能和余地。如果后续有进一步的减免政策,可以再补上。

2月12日,陈新不仅没有等来物业减免租金的消息,反而接到了物业提前催交未来三个月租金的电话。

一周后物业再次催促陈新,并发来通知以示警示。

在此期间,陈新如实多次向物业催交人员表述了疫情下公司面临的处境:一是公司员工均为外地人,为响应北京号召,目前均在家待岗,办公室已经空置一个多月。二是,疫情发生后物业对进出大厦人员,有着严格的限制审查,甚至不能开空调,一定程度上也并不具备复工办工条件。第三,公司业务受到严重影响,限于停滞,无力承担现有房屋租金。希望在疫情这个不可抗力因素下,对方能够理解并酌情给予减免房租。

在陈新看来,提出上述要求,于情于理,毕竟责任不全在承租方,比如大厦有一段时间是禁止出入的,也不真正具备办公条件。

而在物业看来,禁提前复工、严格限制人员出入大厦,禁开空调等,是按照地方政府防疫要求做出的执行决定,与物业无关。租金到期客户,必须严格按照当初合同履约。

事实上全国亦有不少民营企业或个人,对中小企业房租进行减免,释放善意,承担社会责任。据不完全统计,包括万达、华润、新城在内目前已有超百家商业地产宣布减免租金,涉及2000余个项目,免租或减半期限从5天至67天不等。

但直到2月的最后一天,陈新也未能从物业那里得到房租减免一分钱的消息。相反,期间物业又接连发函提示房租已经逾期、警告陈新已经违约,还要承担其他责任的通知。

退租损失之重

减免房租希望成为泡影后,陈新经与公司团队商量,最终被迫决定退租。

好在有朋友看到陈新困难向其伸出援手,愿意腾出一处地方,让陈新在退租后其北京办公室的家具文件等物资有暂时安置之地。

但这并非长久之计。

根据陈新对公司财务的梳理,公司当下的现金流目前最多还能再撑3个月,这还是在退租顺利拿到押金的情况下。一旦到时受疫情影响业务仍未恢复元气,陈新也只能将北京公司关停。

已是足够艰难,现实却更加残酷。

2月29日,陈新向物业提出退租的申请。而物业给出的回复是,退租可以,但必须要在《终止合同书》上签字,承认自己是单方面违约,同意扣除此前缴纳的三个月近7万元的押金。此外陈新交付的租金截止2月19日,后续由于未及时返还钥匙、搬出大楼等,还要补交自2月19日以来产生的租金及违约金,合计16000余元。

陈新拒绝在终止合同上签字。在陈新看来,提出退租,属疫情下的不可抗力,一方面公司至今被迫处于完全停工状态,一方面物业方严格管控复工条件,未按政策指导与租户进行协商减免租金,并非单方违约。基于此,陈新也发函至物业所属公司,向对方提出疑议,要求租赁合同2月29日正式终止,退还三个月的押金,并承诺在3月6日前搬离大厦。

但物业方对陈新的要求,不为所动,坚持若退租必须以他们的《终止合同书》为准,否则,不批准陈新提出的搬家申请,不给予开具物品出门证明。

3月4日、5日、6日,陈新通过发函、电话、微信等多种方式向物业重提退租主张,但物业仍旧拒绝让步。最新一次电话沟通时,对方明显爱答不理,就一句回复以他们的《终止合同书》为准,然后挂断。

陈新说,就目前情况来看,他只好诉诸法律了。

中小企业疫情之困

不仅是陈新,眼小许多中小企业均在疫情下遭遇了减租、退租难的现实困境。

一方面是受疫情冲击,节流成为了中小企业主活下去的关键。

易凯资本创始人王冉表示,如果公司目前的现金流不能支撑9到12个月,那么收缩开支、更换场地、降薪裁员都在选项之列。金沙江创投合伙人朱啸虎也忠告企业,“一定要严控成本,死卡现金”。

在此期间寻求减免租金,就是中小企业展开自救的必要一环。

另一方面根据市场调查,相较于商业地产近百亿的减租规模,市场化运营的写字楼在租金减免上似乎并不活跃,并没有表现出主动减租的趋势。即便多地区发出减免房租的倡议,但实际减租的写字楼少之又少。

双方截然相悖的利益诉求下,冲突短时间内难以调和。

AI蓝媒汇注意到,受疫情冲击,日前社交媒体上已经出现有不少中小企业要求物业方在减租、退租上给出具体优惠措施的声音。

市场上亦有官司在打。

日前,长沙市芙蓉区人民法院已受理了一桩退租纠纷。当地一中小企业主在疫情下无法在年后正常复工,未能在合同约定时间支付房租,而被房东强制性退租,并提出不退还押金等要求,因此发起诉讼。

疫情究竟算不算不可抗力,还需法律给出清晰界定。

但可以预见的是,勉力挣扎的中小企业将不会放过任何一根能够活下去的稻草,即便前面有万种困难。

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