融资利率低至3%,越秀房托称迎来收购好时机

3月4日,越秀房产信托基金(00405.HK,以下简称“越秀房托”)的中期业绩媒体交流会在广州国金中心召开。越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良表示:“低息环境下,今年是公司收购的好时机。”

越秀房托2020年度业绩报告显示,其全年收入总额约为17.58亿元,同比减少14.5%;物业收入净额13.22亿元,同比减少11.5%;分派总额6.48亿元,同比减少14.8%;每基金单位分派约0.23港元,同比减少约15%。

尽管每基金单位分派金额同比下降,但在股价下降的背景下,越秀房托2020年每基金单位分派收益率不降反升。数据显示,去年底越秀房托的收市价为3.78港元,同比下降28%,每基金单位分派收益率为6.07%,同比增加0.93个百分点。

2019年以来,越秀房托旗下8项物业组合不变,分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心,上海的越秀大厦,武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

截至2020年底,物业组合整体估值为344.88亿元,同比下降1.4%,总产权面积为97.3万平方米,其中被越秀房托列为成熟型物业的包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀大厦,面积占比为70.4%,剩下的武汉物业和杭州维多利为成长型物业。

自2012年被越秀地产注入以来,国金中心就一直是越秀房托最核心的物业,多年来贡献收入达到一半以上。2020年,国金中心的收入约为9.3亿元,同比下降17.9%,占总收入比例为52.9%。

国金中心收入大幅下降的原因与其拥有的酒店以及服务式公寓业态相关。国金中心的四季酒店是越秀房托旗下唯一的酒店业态,去年带来收入约为2.7亿元,同比下降38.6%,雅诗阁公寓亦为越秀房托唯一公寓业态,去年收入约为0.96亿元,同比下降17.7%。

疫情之下,酒店受的冲击最大。去年上半年,四季酒店的平均入住率为34.2%,同比减少49.3个百分点,平均房价为1684元/间/天,同比下降17.5%,在此背景下,四季酒店上半年收入同比下降64.3%至7480万元。

下半年来,随着市场逐渐恢复,在控成本、拓客源、优餐饮多措并举下,四季酒店经营大幅反弹,收入环比增长157.5%,平均入驻率为回升至80.1%,十二月份的房价达到1930元。

白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦、武汉物业、杭州维多利的收入占比则分别为16.4%、4.2%、4%、3.8%、6.7%、10.2%、1.8%,收入同比增速则分别为-22.8%、-2.4%、5%、-12.3%、-10.9%、5.7%、1.6%。

对比来看,作为服装批发商场的白马大厦是越秀房托2020年收入降幅最大的物业项目。具体来看,2020年白马大厦的物业出租率打破往年100%的纪录,下降至94%,截至去年底的租约份数同比减少44份至864份,租约单价同比下降15.3%至535.4元/平方米/月。

对此,越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶向界面新闻解释称,疫情期间,白马大厦受到一定影响,在前期给租户有一定免租安排,另外因为租户的实力(较弱),受疫情影响影响较大,租户结构有一定调整。同时,去年白马大厦有投入改造的工程,在一定情况下也影响了收入。

成长型物业在越秀房托的所有物业中增长相对突出,写字楼出租率均超过国金中心写字楼。武汉越秀财富中心,去年底的出租率达到87.1%,同比增加12.1个百分点;杭州维多利期末出租率达95.9%,同比增加3.8个百分点。

从8项目物业的整体续租率来看,越秀房托已连续三年下降,2018年-2020年,分别为80%、73.6%、65%。

不过在林德良看来,整体续租率下降并非坏事。他对界面新闻表示:“低租金周期内,肯定是续租率低好,因为有些租户难以维持经营,劝其继续续租也是麻烦事。”

过去一年,越秀房托继续保持稳健的财务指标。数据显示,截至去年底,越秀房托的借款总额占总资产比例为38.6%,同比减少0.5个百分比。

值得注意的是,2020年12月4日,香港证监会正式发布《房地产投资信托基金守则》(即REIT Code)修订版,将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45%增加至50%,进一步扩大了越秀房托的债务融资空间。

与此同时,越秀房托主动管理融资成本见效,2020年融资成本同比减少4590万元至4.88亿元,全年实际平均付息成本率为3.35%,同比减少0.47个百分点,期末整体融资平均成本率从2019年末的4.2%下降至2020年末的3.01%。

林德良指出,房地产信托基金与融资利率之间存在强相关性。越秀房托每年的贷款余额基本维持不变,融资利率的下降会使得其费用下降,收益会得到提升。“预计今年融资成本会节省超过6000万以上。”

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